不動産ファンド・クラウドファンディングカテゴリへ（利回りとリスク）

📊 【高利回りには裏がある？】不動産ファンドの「利回り」と「元本割れリスク」を徹底解説

皆さん、こんにちは。ケンです。

前回は、不動産ファンド投資におけるエリア別市況の重要性について解説しました。分散投資の必要性を理解していただけたかと思います。

さて、私たちがファンドを選ぶ際、真っ先に目が行くのは**「想定利回り」ではないでしょうか。利回りが高い案件は魅力的ですが、投資の世界では「ハイリスク・ハイリターン」**が原則です。不動産ファンドでもこの原則は変わりません。

今回は、ファンドの「利回り」が何を意味するのか、そして、**高利回りの裏に隠された「元本割れリスク」**を回避するために、僕たちがチェックすべきポイントを詳しく解説します。

🔑 不動産ファンドの「利回り」は何で決まるのか？

不動産ファンドの収益源は、主に次の2つです。

1. インカムゲイン（家賃収入）：賃貸運営で得られる安定した収益。
2. キャピタルゲイン（売却益）：運用期間終了時の物件売却で得られる利益。

想定利回りが高い案件は、通常、以下の特徴を持っています。

• キャピタルゲインの割合が大きい：売却時の利益を大きく見込んでいる案件。景気や不動産市況に左右されやすく、予測が外れると利回りが大きく下がるリスクがあります。
• 運用期間が長い：資金が拘束される期間が長いため、その分リスクプレミアムが上乗せされることがあります。
• 開発・再生案件：新築開発や古い物件の再生など、工事の遅延や想定外のコストがかかるリスクが高い案件。

🚨 最重要チェックポイント：「元本割れリスク」への対策

「利回り5%」と「利回り8%」の案件があれば、後者が魅力的に見えます。しかし、リスク対策が不十分だと、元本が割れてしまえば意味がありません。

僕が過去の記事でも強調している通り、元本割れリスクを最小限に抑えるための最重要チェックポイントは、**「優先劣後出資方式」**です。

💡 賢い会社員は「安定性」を重視する

忙しい僕たち会社員は、株やFXのように常にチャートをチェックし、売買タイミングを計ることはできません。不動産ファンドに求めるべきは、手間なく安定して資産が増えることです。

したがって、以下の戦略をおすすめします。

1. ポートフォリオのコア：利回りは4%〜6%程度でも、賃貸運用（インカムゲイン）が安定している都心優良物件（CREAL、Rimpleなど）を優先する。
2. サテライト（挑戦枠）：利回り8%以上の案件は、投資額を制限し、COZUCHIなど実績のあるファンドで、優先劣後出資比率が高いものを選ぶ。

僕の次のステップ：利回り・リスクを判断する上で不可欠なのが、投資案件の背景にある「運営会社の信頼性」です。次回は、各ファンドの運営会社の財務や実績に焦点を当て、僕たちが安心して投資できる会社を選ぶ基準を解説します。