不動産ファンドの利益と税金

皆さん、こんにちは。ケンです。

前回は、僕が実際に投資している主要な不動産ファンドの比較と、元本割れリスクを避けるための「優先劣後出資方式」について解説しました。

投資の世界で、**「知っているか、知らないか」で最も差が出るのが「税金」**です。

特に、不動産ファンドの収益は、株やNISAとは税務上の扱いが大きく異なります。**「利益が出たのに、税金で損した…」**とならないためにも、今回は、僕たち会社員が不動産ファンドで利益を得た際に、必ず知っておくべき税金（雑所得）の仕組みと注意点について解説します。

不動産ファンド（クラウドファンディング、ソーシャルレンディング）で得た分配金や売却益は、原則として**「雑所得」**として扱われます。

ここが最大の違いです。

株やNISAは、利益に対して一律20.315%の税金がかかる**「分離課税」**です。これに対し、不動産ファンドの雑所得は、あなたの給与所得と合算され、所得が多くなるほど税率が上がる「総合課税」が適用されます。

雑所得が総合課税となることで、僕たち会社員は以下の点に注意が必要です。

所得税率の上昇：給与所得とファンドの利益（雑所得）が合算されることで、課税所得全体が上がり、所得税の税率が上がってしまう可能性があります。日本の所得税率は、課税所得が増えるごとに5%から最大45%まで上がります。
住民税率の固定：住民税は、雑所得と給与所得を合算した総所得に対し**一律10%**かかります。

僕のチェックポイント：投資を始める前に、**「雑所得が年間でいくら増えると、自分の所得税率が一段階上がるのか」**をシミュレーションしておくことが重要です。

原則：20万円ルール
給与所得がある会社員の場合、給与・退職所得以外の所得（雑所得、不動産所得など）の合計が年間20万円を超えると、原則として確定申告が必要です。不動産ファンドの利益が20万円を超えたら、忘れずに確定申告を行いましょう。
経費の計上
雑所得は、収入から**「その収入を得るためにかかった経費」**を引くことができます。例えば、投資関連書籍代、セミナー参加費、ブログ運営費などが該当する場合があります。経費を計上することで、課税対象額を減らす（節税する）ことが可能です。

不動産ファンドの税務上の特徴（雑所得）は、一見するとデメリットに見えるかもしれません。しかし、逆に言えば、投資家として税務知識を身につけるチャンスでもあります。

戦略1：損益通算を意識する
もし複数の雑所得があり、その中で損失が出た場合、雑所得内であれば利益と損失を相殺する「損益通算」が可能です。
戦略2：NISA/iDeCoとのバランス
税制優遇のあるNISAやiDeCoで「長期・積立・分散」の核を作りつつ、不動産ファンドでインフレに強い安定分散を狙う、というポートフォリオ全体の税効率を意識したバランスが重要です。

**僕の次のステップ：次回は、「資産形成のロードマップ」に戻り、僕が実践している株式（高配当株・ETF）**での分散投資戦略を公開し、資産形成の土台について解説します。